成都市工程造價協(xié)會
2021年優(yōu)秀工程造價學術論文
一等獎
關于成都市成品住宅裝修造價咨詢
服務工作的研究分析報告
作者：韓杰
? ? ? ? 摘? 要：……2017年底成辦發(fā)〔2017〕36號文《成都市人民政府辦公廳關于進一步加快推進我市成品住宅發(fā)展的實施意見》及《實施細則》正式推出并逐步實行，按照《實施細則》要求，開發(fā)商應從備選庫中委托造價咨詢機構對成品住宅裝修工程價格進行核定。相對于常規(guī)造價業(yè)務，成品住宅裝修工程價格核定業(yè)務有它一些自身的特點，根據(jù)這些特點，造價咨詢機構在堅持獨立、自主、公平、公正原則的基礎上工作方式上應該做出一些調(diào)整和適應。經(jīng)過三年多的具體的業(yè)務實踐，在經(jīng)驗積累和案例沉淀的基礎上，應該做好總結和分析工作，便于更好的服務于政府、服務于社會、服務于企業(yè)。
? ? ? ?關鍵詞：成品住宅、造價咨詢服務、研究分析報告
? ? ??0 引言
? ? ? ?成辦發(fā)〔2017〕36號文《成都市人民政府辦公廳關于進一步加快推進我市成品住宅發(fā)展的實施意見》于2017年10月17日發(fā)布施行，成都市建委及時出臺了相關《實施細則》。在《實施意見》發(fā)布實施三年多來，總體目標基本實現(xiàn)，主要任務也基本完成，在《實施意見》實施過程中形成了一整套的監(jiān)督、管理備案的運行機制，積極有效的推動了成都市成品住房建設工作，但是在具體實施的過程中也出現(xiàn)了一些問題，比如成品住宅裝修質(zhì)量問題，菜單式裝修和個性化的沖突問題，公示的材料與交付樣板房材料不一致的問題等，引起了購房者的投訴。根據(jù)政府工作要求，我公司作為入庫的中介咨詢機構，結合自身的工作性質(zhì)和技術優(yōu)勢，參與到了我市的成品住宅價格備案工作中，在實際的工作實踐中形成了一定的經(jīng)驗積累和案例沉淀，公司有責任對所經(jīng)歷項目的具體信息進行分析研究，形成報告為政府行政主管部門決策提供參考，以利于更好的推動我市成品住宅項目的發(fā)展，更好的服務于政府、服務于社會、服務于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。? ? ??
? ? ? （1）為政府行政主管部門的備案管理工作提供決策依據(jù)；? ? ? （2）為政府行政主管部門對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提交的裝修方案價格區(qū)間提供參考技術指標；? ? ? （3）分析和總結在項目核價過程中的不足之處和需要規(guī)范完善的地方。? ? ? （1）成辦發(fā)〔2017〕36號文《成都市人民政府辦公廳關于進一步加快推進我市成品住宅發(fā)展的實施意見》? ? ? （2）成都市建委《進一步加快推進我市成品住宅發(fā)展的實施意見》的實施細則（暫行）? ? ? （3）《成都市新建成品住宅裝修管理規(guī)定（試行）》? ? ? （4）《住宅室內(nèi)裝飾裝修設計規(guī)范》（JGJ367-2015）? ? ? （5）《四川省成品住宅裝修工程技術標準》 （DBJ51/015-2013）? ? ? （6）《成都市新建商品住宅技術管理規(guī)定（第一版）》? ? ? （7）《建筑工程施工質(zhì)量驗收統(tǒng)一標準》（GB50300）、? ? ? （9）《成品住宅裝修工程造價咨詢報告報送備查工作指南》? ? ? （10）成都市成品住宅裝修備案項目實際案例? ? ? ?針對我市成品住宅裝修備案的具體情況，對不同價格區(qū)間的典型案例甄選1-3個項目進行詳細的解剖和分析，對該項目的備案價格、裝修內(nèi)容、裝修配置及裝修材料的具體信息（如：品牌、產(chǎn)地、規(guī)格、型號、顏色、材質(zhì)等）進行詳細的分析。? ? ? ?充分利用案例資源及網(wǎng)絡資源對成品住宅裝修中采用的材料品牌進行調(diào)查和匯總，形成主要材料品牌庫。? ? ? （1）成品住宅裝修價格備案案例的價格區(qū)間；? ? ? （2）成品住宅裝修價格備案案例的裝修內(nèi)容；? ? ? （3）成品住宅裝修價格備案案例的裝修配置基本情況；? ? ? （4）成品住宅裝修價格備案案例的主要裝修材料的基本信息分析；? ? ? （5）成品住宅裝修價格備案案例的主要裝修材料品牌檔次分析。? ? ? （6）成品住宅裝修價格備案案例的價格組成及指標分析。? ? ???5 關于成品住宅裝修造價咨詢工作的論述? ? ? ?不同于編制招標控制價，審核竣工結算價等常規(guī)的造價咨詢工作，成品住宅裝修項目核價的目的是測算或者評估一個接近于市場價的價格。由于每一種產(chǎn)品設計的方案不同，裝修材料的品種繁多，裝修材料品牌選擇也具有多樣性等特點，給實際的造價咨詢工作也帶來了諸多困難。根據(jù)成品住宅裝修核價工作的特點，特別是實際的裝修工程中采用了較多的定制產(chǎn)品（如櫥柜、浴室柜、玻璃隔斷等）和設施設備（空調(diào)、地暖、新風、智能家居）的安裝，因此在實際造價咨詢工作中，采取在《建設工程工程量清單計價規(guī)范》的基礎上，結合裝修施工企業(yè)的市場化清單，對項目清單進行必要的優(yōu)化、調(diào)整和補充。在清單項目價格構成方面參考《四川省建設工程工程量清單計價定額》，更多的借鑒價格評估的工作方法，確定價格構成的內(nèi)容，以更好的接近市場，體現(xiàn)市場價格。? ? ? ?成品住宅裝修造價咨詢工作的重點是在價格構成的確定，難點在于材料價格，人工費及施工措施費的確定。? ? ? （1）成品住宅裝修工程總價由以下價格構成? ? ? ?②工程其他費用（其中包括裝修監(jiān)理費、裝修設計費、裝修檢測費、成品保護及開荒保潔費、裝修造價咨詢費、裝修管理費、裝修甲供材料采保費、材料運輸費等其他因完成工程確需計入的相關費用）? ? ?（2）成品住宅裝修工程價格構成占比分析（經(jīng)驗值）? ? ? ?①裝飾工程和安裝工程費用/總造價占比（65%-75%）? ? ? ?②二類費用/總造價占比（2%-3%）? ? ? ?④工程履約擔保費及工程保險費、稅金/總造價占比（約10%）? ? ? ?5.2 成品住宅裝修工程裝飾工程和安裝工程工程量的確定? ? ? ?5.2.1 工程量計算的依據(jù)? ? ? ?委托單位所提供的裝飾施工圖或者竣工圖、設計變更。? ? ? ?按照《四川省建設工程工程量清單計價規(guī)范》有關規(guī)定計算，做到施工圖與現(xiàn)場實際相結合，注重現(xiàn)場踏勘工作，做到工程量不漏算、不多算。? ? ? ?5.3 成品住宅裝修工程裝飾工程和安裝工程清單項費用的構成? ? ?（1）清單項的綜合單價由材料費（主材及輔材費）、材料損耗費、人工機械費、措施費及施工單位利潤、管理費和規(guī)費組成。? ? ?②材料損耗費費率參考市場水平計取，根據(jù)不同的裝修材料損耗率?。?%-15%不等），計費基礎為主材及輔材價格；? ? ? ?③人工和機械費參考定額水平并結合市場水平計??；? ? ? ?措施費包括安全文明施工費、夜間施工、二次搬運、冬雨季施工費，計費基礎為人工機械費，參考定額水費率按照10%計??；? ? ? ?④施工單位利潤計費基礎為人工機械費，參考定額水平費率按照10%計?。?/span>? ? ? ?⑤施工單位管理費計費基礎為人工機械費，參考定額水平費率按照5%計取；? ? ? ?⑥規(guī)費費率按照國家有關部門規(guī)定計取，計費基礎為人工機械費，參考定額水平費率按照15%計取。? ? ?（2）除硬裝外主要設備（中央空調(diào)、新風、地暖、智能家居系統(tǒng)等）的費用組成? ? ? ?①中央空調(diào)系統(tǒng)除室外機、室內(nèi)機設備費用外，還包括管道敷設、保溫材料粘貼、水電管線敷設、出風口、回風口安裝及裝修配套費用及調(diào)試費用。（根據(jù)不同空調(diào)品牌、能效等級、主機功率、安裝面積等因素考慮200-450元/平米）；? ? ? ?②新風系統(tǒng)除新風主機費用外，還包括新風管道敷設、電氣管線敷設、新風口安裝及裝修配合及調(diào)試費用。（根據(jù)不同新風系統(tǒng)品牌、主機功率、安裝面積等因素考慮50-100元/平米）；? ? ? ?③地暖系統(tǒng)（燃氣水暖）除地暖鍋爐主機、地熱管材、分集水器、溫控儀主要設備費用外，還包括管道敷設、電氣管線敷設、安裝及裝修配合及調(diào)試費用。（根據(jù)不同地暖系統(tǒng)品牌、鍋爐主機功率、功能設置、安裝面積等因素考慮200-300元/平米）；? ? ? ?④智能家居系統(tǒng)除主機、主要外設等設備費用外，還包括外部設備安裝、調(diào)試費用、智能應用軟件費用。（根據(jù)不同智能家居系統(tǒng)品牌、主要功能（智能家電控制、智能照明、智能安防報警、智能窗簾）的實現(xiàn)、安裝面積等因素考慮100-300元/平米）。? ? ? ?5.4 成品住宅裝修工程造價測算的范圍? ? ? ?戶內(nèi)實際裝修工程所有裝修內(nèi)容，不包含公共區(qū)域裝修費用。包括（地磚及地板鋪貼工程費用，墻磚及其他飾面工程費用，吊頂及飾面工程費用，輔助燈具、廚房電器、衛(wèi)浴潔具、中央空調(diào)系統(tǒng)（如有）、地暖系統(tǒng)（如有）、新風除霾系統(tǒng)（如有）、智能家居系統(tǒng)（如有）等工程費用，其他相關工程費用、利潤、工程保險費及履約擔保費、稅金等）。根據(jù)開發(fā)企業(yè)對裝修范圍的劃分，明確裝修范圍，對原建筑施工范圍內(nèi)的項目（如護窗欄桿、陽臺建筑門窗、預留預埋等）不計入裝修范圍，對部分原建筑范圍內(nèi)的電氣設施（如可視對講、戶內(nèi)配電箱、多媒體箱、等電位箱等）只計入安裝費用。? ? ? ?5.5 成品住宅裝修工程綜合單方造價? ? ? ?考慮到建筑面積對單方造價的影響較大，成品住宅裝修工程綜合單方造價由戶內(nèi)實際裝修工程總費用除以建筑面積（含戶內(nèi)面積和公攤面積）得出每平方價格，另外在同一項目中由于存在多種戶型，而且同一戶型也存在因樓棟不一樣、測繪誤差等原因，建筑面積也略有差異，根據(jù)住建局文件要求，主要是針對開發(fā)商銷售的主力戶型，根據(jù)備案戶型的數(shù)量及備案戶型的單方造價按照加權平均法計算得出。? ? ? ?5.6 主要裝修內(nèi)容及裝修價格區(qū)間關系表
備注：○表示沒有配置 ????●表示配置
? ? ? 上述關系表歸納了根據(jù)市場已備案項目所涉及的相關案例的裝修內(nèi)容分析，因各個開發(fā)企業(yè)的裝修設計方案不同，裝修的內(nèi)容也隨設計方案出現(xiàn)較大差別，總的原則是裝修的實質(zhì)內(nèi)容越豐富，裝修的檔次越高，裝修材料的品牌力度越強，裝修的總價就越高，部分開發(fā)企業(yè)因營銷的需要甚至出現(xiàn)超配現(xiàn)象，但僅限于個例。在不同價格區(qū)間存在裝修內(nèi)容類似的情況，開發(fā)企業(yè)主要通過裝修主材的品牌和檔次來實現(xiàn)不同的功能價值。
? ? ? ?根據(jù)關系表所反應的價格與配置關系分析? ? ? （1）1500元-2000元價格區(qū)間段的裝修滿足成品住宅的基本定義，所有功能空間的固定面鋪裝或涂飾完成，套內(nèi)管線及開關插座、廚房和衛(wèi)生間設備全部安裝到位，裝修設計上以實用性為主，基本達到入住條件，對裝修材料的品牌不作特別限定，但是主要材料的質(zhì)量要求必須符合國家標準規(guī)定。? ? ? （2）2000元-2500元價格區(qū)間段的裝修滿足成品住宅的基本要求，除了滿足入住條件外，主要裝飾材料的品牌應滿足市場熟識并信譽度較高的品牌，以提升裝修的品質(zhì)感。? ? ? （3）2500元-3000元價格區(qū)間段的裝修除了滿足成品住宅的基本要求外，主要裝飾材料（包括乳膠漆、地磚、戶內(nèi)門等）的品牌應采用市場認可度較高的品牌，接近3000水平的裝修可以考慮要求墻面裝飾以墻紙為主，地面裝飾適當采用波打線，增加輔助燈具的使用，提高視覺觀感度，以提升裝修的品質(zhì)感，配置分體式空調(diào)或者風管機中央空調(diào)。? ? ? （4）3000元-3500元價格區(qū)間段的裝修，倡導品質(zhì)裝修理念，從設計入手，增加跌級吊頂及輔助燈具的使用，以營造空間感，地面以高檔釉面磚為主防滑耐磨，客餐廳采用波打線方案或地磚圍邊，客廳配置電視墻以軟質(zhì)裝飾材料硬包為主，全屋墻紙，頂棚采用高檔乳膠漆，客餐廳及臥室增加石膏或木質(zhì)線條，增加裝飾效果，主要裝飾材料（包括乳膠漆、墻紙、地磚、地板、櫥柜、廚電、衛(wèi)浴潔具、戶內(nèi)門等）的品牌必須采用國內(nèi)一線品牌，電氣設備方面可配置中央空調(diào)（多聯(lián)機中央空調(diào)）或地暖（全系統(tǒng)），提高居住舒適度，增加配置新風系統(tǒng)，提高室內(nèi)空氣質(zhì)量。? ? ? （5）3500元-4000元價格區(qū)間段的裝修，已屬于高端裝修層次，除滿足3000元-3500元價格的裝修要求外，地面以采用高檔釉面磚、高檔大理石瓷磚或采用大面積的石材鋪貼，適當采用拼花工藝，提升檔次感，吊頂采用多層跌級吊頂，客廳配置電視墻以軟質(zhì)裝飾材料硬包為主或采用流行的大板磚圖案拼貼，主臥增加背景墻，增加裝飾效果，主要裝飾材料（包括乳膠漆、墻紙、地磚、地板、櫥柜、廚電、衛(wèi)浴潔具、戶內(nèi)門等）的品牌必須采用國內(nèi)一線品牌，衛(wèi)浴設備采用著名裝修品牌，電氣設備方面必須配置中央空調(diào)、燃氣地暖（或電熱地暖）、新風系統(tǒng)、智能家居系統(tǒng)提高居住舒適度，提升現(xiàn)代家居科技體驗感。? ? ? （6）4000元-4500元價格區(qū)間段的裝修，已屬于高檔奢華裝修層次，滿足部分對生活品質(zhì)有特殊要求的購房者的需求，除滿足高端裝修基本要素要求外，地面采用高檔大理石瓷磚或石材鋪貼，石材材質(zhì)的選擇以高檔進口石材為好，從材質(zhì)層面提升檔次感，石材鋪貼后采用美縫工藝，提升觀感及方便后期維護。在裝修內(nèi)容上要更加豐富，如增加新穎實用的廚電設備（消毒柜、烤箱、凈水設施、垃圾處理器等），增加高端大氣的實用收納系統(tǒng)（玄關柜、主臥衣柜、陽臺收納柜等），智能家居系統(tǒng)的功能更加完善齊備（包括智能照明、智能安防、智能空調(diào)、智能窗簾），給用戶以高科技體驗感。在主要裝飾材料的品牌選擇方面，以選擇進口品牌為好，國內(nèi)一線品牌的產(chǎn)品以高端產(chǎn)品為主。在施工企業(yè)的選擇層面建議選擇技術一流、管理一流、服務一流的國內(nèi)知名施工企業(yè)。? ? ? （7）5000元價格區(qū)間段以上的裝修，屬于高檔奢華裝修層次，在裝修設計上更多的考慮觀感和質(zhì)感，除滿足高檔奢華裝修要求外，裝修風格上以歐式、美式裝修風格為主，強調(diào)整體的奢侈感，功能配備上更加完善和實用，同時盡可能的在細節(jié)上給客戶預留個性化創(chuàng)意的空間。? ? ? ?6 備案項目梳理與價格區(qū)間關系表
注：根據(jù)所能收集的成都市具體備案項目編制
? ? ? ?7 咨詢工作的總結及價格備案工作的建議
? ? ? ?7.1 成品住宅裝修造價咨詢工作的總結? ? ? ?從成辦發(fā)〔2017〕36號文《實施意見》實施以來已歷時3年多的時間，具備資質(zhì)的入庫咨詢企業(yè)，從事成品住宅價格備案咨詢服務工作時間也不短了，從具體的工作實踐總結，作為從事造價咨詢服務工作的咨詢企業(yè)應該做到以下幾點：? ? ? （1）堅持公平、公正、科學、實事求是的工作原則；? ? ? （2）秉持服務理念，堅持用專業(yè)知識、專業(yè)技能、專業(yè)精神服務于委托企業(yè)，服務于社會，服務于政府；? ? ? （3）主動接受行政主管部門的監(jiān)督與工作指導，做到規(guī)范化的運作，規(guī)范化的服務；? ? ? （4）堅持已完成項目的歸檔與數(shù)據(jù)整理工作，建立健全規(guī)范化的數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)，用數(shù)據(jù)說話，避免工作上的隨意性。? ? ? ?成辦發(fā)〔2017〕36號文《實施意見》實施以來，取得價格備案手續(xù)的項目也達幾百個項目，政策的實施客觀上起到了抑制房價過快增長，優(yōu)化住宅產(chǎn)品結構，減少投資性購房，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，推進成都市成品住房的建設工作的作用，總體運行保持相對平穩(wěn)的態(tài)勢。隨著成品房的推出，市場的認可度也越來越高，給購房者的生活也帶來了便利，但是在具體實施過程中也出現(xiàn)了一些矛盾和問題，特別是近期由于成品房的陸續(xù)交付使用，因開發(fā)企業(yè)的裝修質(zhì)量引起的質(zhì)量糾紛及群訴事件時有發(fā)生，影響了政府機構的正常的辦公秩序，影響了政府部門的公信力，影響了開發(fā)企業(yè)的市場信譽度，針對這些現(xiàn)象，作為參與方我們建議：? ? ? （1）加強對開發(fā)企業(yè)的政策引導及相關政策執(zhí)行程序的監(jiān)督；? ? ? （2）加強對咨詢企業(yè)的監(jiān)督和指導工作，有針對性的開展一些政策性的研討，邀請資深專家開展相關工作規(guī)范化規(guī)程的制定工作；? ? ? （3）加快建立健全相關數(shù)據(jù)庫的建設工作；? ? ? （4）加強對備案項目樣板房的驗收查驗工作，督促備案開發(fā)企業(yè)做到三同步；? ? ? （5）嚴格執(zhí)行成品住宅現(xiàn)場公示制度，做到公示信息規(guī)范、公開、透明，督促開發(fā)企業(yè)對購房者進行購房選擇前的必要風險提示。
